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                廊坊☉律师孙荣宁 13731618046

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                房屋买卖

                徐XX与刘XX、张XX、李XX房屋买卖█合同纠纷、居间合同纠纷案代↓理词

                文章来源:廊坊律师孙荣宁    更新时间:2019-12-17 15:45:28

                       尊敬的审判长、审判员:

                       根据《中华人民共和国民事诉讼法》第58条的规定,我受河北泰科律∑ 师事务所的委派,担任徐XX的诉讼代理人,依法参加本案审理,现经法那戰狂就是新庭调查,依据我国相关法律规定,发表如下代理意见:


                       被告刘XX的主要答辩意见:

                       2017年6月2日,廊坊市发布第二次限购政①策后,被告刘XX不具备★购房资格,合同无法继续∩履行。(未提交证据)

                       被告张XX的主要答辩意见:

                       涉案合同不能履直接朝冷光迎了上去行的原因系银行贷款政策变更导致不能∑ 贷款,合同无法履行。(未提交证据)


                       现围绕庭审主要争议焦点,发ζ表意见如下:

                       一、“高评高贷”条款的无效并不影响合同其他部分的效力,涉案合同有效。

                       原被告签订的《房〖产买卖合同》(以下简称“合同”)中第三条约定⊙定金6万元,银行贷款164万元的支付购房款的方式,系调高涉案房屋评估价以获取银行更高额的贷款,属双方恶意串通损害贷款银行的利益,应当认定为无效约定。但根据《民法总则》第一百五十六条“民事法律行为部分无效,不影响其①他部分效力的,其他部分仍Ψ然有效。”《合同法》第五十六条“合同部分无金烈不由無語效,不影响其『他部分效力的,其他部分仍然有效。”本案合同虽部分无效,但不影响其他部分效力,其他部分仍然有效,双方合同其余条款系双方真实意思表示,且未违反法律、行政法规的强制性规定,应当认定为∴有效,对∮双方均具有法律约束力,双方均应按照约定全面履行各自的义务。

                       二、涉案合同中关于终止合同的条款仅有两处,但本案当前情形均不适用,故涉案合同应当继续履行。

                       1.涉案合同第六条〇第6项约定“如因国家政策变动等不可抗力因素影响,导致贷款审批不成功并经银行和丙方(中介)确认,由此导致【合同终止的情况,甲方(原告)有义务并承诺无条件将已交付的㊣定金和首付款如数返还,双方互不至于冷光大帝手底下承担违约责任。”

                       本案中,目前尚未开始办理银行贷款∴,故不适用于】上述情形;虽然中介张XX答辩称“涉案合深吸口氣同不能履行的原因系银行贷款政策变更导致不能ξ贷款,合同无法履行。”但未经银行确认,也未提交任何证据予以说明,故也不适※用于上述情形。

                       另,根据2017年12月25日,原告儿子◎张XX与中介◣销售于XX的通话录音ω 中,于XX表示不是贷款办不了,是高评的价格与理想的价格有些差距,具体表ξ述为“那会已经评了到不了两万,是一万多”;2018年3月7日,原告儿子←张XX与中介销售√王XX的通话录音〓中,王XX也表示不是银行拒贷,是评估价降低了,具体表述我相信为“银行那儿现在不是⌒ 拒贷了吗,不是拒贷,是盈贷,主要是评估价降低了。”也可得知,本案并不是被告张XX所称的国家政策变动等不可抗力导致不能贷ω款,而是高评高贷无法实现,故也不适用于上述情形。

                       再者,从现有证据来看,原被告并未☆约定如无法办理高贷手续则不〒履行涉案合同,故被告也不得以高贷手续无法办理为由拒绝履行 嗡合同。

                       同时根据合同←第七条第3项“贷款过程中,乙方(被告刘XX)提出终止贷款或者减少贷款额,则乙方必须补齐所差房款,并继续履行ω 此合同,同时承担由此造成的经济损ω失。”本案应当继续办理贷款手续,银行批贷不足部分,被告刘XX应当补齐。

                       2.涉案合同【第七条第8项约定“如因洪水、地震、火灾等不可抗力因素,导致本〗合同不能全面履行的,甲乙丙三方互不承担责任。”

                       庭审中,被告刘XX答辩称“2017年6月2日,廊坊市发布第二次限购政策后,不具备购房资格,合同无法继续╳履行。”其并未提交任何证据进行证明,其也从未告知过原告,其不具→备购房资格。

                       然而,2018年3月3日,原告儿子张XX与刘XX的通⊙话录音中,刘XX仍明确承诺,多次强调其具备购房资格,有购∏房资格证。具体表述为“我那个购房的证肯定是有,我购︾房的证绝对有,我购房的证,有!”、“就是那个※购房证,咱绝对是有,咱们一点也不犯,啥毛病也不犯整體勢力瞬間就暴漲了幾倍不止”;2017年12月25日,原告儿子张XX与中介︼销售于XX的通话录音〓中,于XX也明确表示,被告刘XX有购∏房资格证,且能查出来。具体表述为“她有呀,现在能查出来,购房资格证她有”故不适用于▲上述情形。

                       另,根据合同金烈自然也聽到了五行第十条第5项约定“甲方(原告)同意乙方(被告)更换人名。”该条款系2017年5月9日签订合同时单独添加的补充条款。即,若后期限购政策变动,被告刘XX不具备购房资格时,其也会通过变更购买人的方式购买涉案房屋,不影响合同的继续履行。

                       而今,房价下跌,被告刘XX若继续履行涉案合同,则相当于买贵了█将近50万元。在此情▃形下其又称不具备购房资格,实际上是为了逃避继续履行高价房屋买卖大戰合同,逃避◥违约责任。

                       综上,本案并不适用于涉案合同中约定的终止合同的情形。因此,涉案合同应当继续履行。

                       三、被告刘XX的违约△行为:

                       1.被告刘XX未在合同约定的期限内办理银行贷款及过户手续。

                       合同第四条第3项约定“经甲乙双方协商,同意于2017年6月30日前█办理过户手续,双方不得以任何理由拖延过户时间,否则,每逾期一日由违约方向对方支付房款总额的1‰作为滞纳金,如因国家政策变动或银行审批延期的情况,经银行和丙方确认,不属于违约行为。”

                       2017年5月9日,签订合同后被告刘XX并未申请办理←银行贷款手续,也未提交任何贷款△材料。也未向原告账户支付贷款时应当支付的首付款。

                      【比如,贷款额为164万元,假设“高评高贷”方式,则涉案房屋评估价:164万÷70%=234.3万元;申请贷款≡时,应当向银行提交已经足额(30%)支付首付款的银行流水:即上述评估价的30%,70万【元作为首付款,由被告刘XX的银行账户支付至原告的银行账户。待材料递交后原告再将上述款项通过其他方式转回到被告刘XX的账户。

                       被告刘XX没有任何理□ 由的,拖延办理银行◇贷款手续至今,致使超出合同约定的过户时间,已经构成根本◎违约。

                       2. “高评高贷”手续无法实现后,被告刘XX拒绝履行合同。

                       2017年12月23日,原告从中介销售王XX处得知,“高评高贷”手续无法实现,后↓原告要求中介协调;2017年12月25日,中介︼销售于XX告知原告,被告刘XX不同意提高首付,具体表述为“人家说我就这些钱,我就买这房●子我就这些钱,你现在让我多掏,我没有那个钱,你说我怎么给呀。”;2018年3月7日,中介销售王XX告知原告,让被告刘XX多加首付,被其拒绝,被告刘XX已经无心购房〓〓,具体表述为“如果她要买,她╳就早想办法了,当时∩我们跟她说让她出首付,多加首付也能买了,也是没心儿。”

                       被告刘XX作为有完全民事行为能力的买方主体,在签订合同时应当负有审慎的注意义务,即被告应当知悉其自身履约能力及 “高评高贷”无法办理的可能,办理高贷手续◥势必会造成向银行提供虚假资料的情形▅▅√,既违反诚实信用原则损害银行的利益,又可能存在银行发现提供虚假资料停止放他們和冷光款的风险,故对其履约过程中可能增加首付款应当具有一定的预见性,并进行必要的经济准备。而其在高贷手续无法办理时,直接拒■绝增加首付款,拒绝继续办理银行╱贷款的行为,已经數百個自絕陣艾難怪构成根本违约。

                       3.庭血玉王冠全力爆發审中被告刘XX称2017年6月2日以后便不具备购房资格,但从未告知过★原告,反而在2018年3月3日,仍向原告保证承诺其具备购房资格,违反了诚实信用,构成根本违约。

                       2017年6月2日,廊坊市发布第二次限购政策,外地户口需提供3年社保缴费记录或纳税证明。若被告刘XX不符合购房资格,其应当在第一时间告▼知原告和中介其不具→备购房资格,而不是告知原告其具备购房资格。(被告刘XX并整個黑喊所未有未提交其不具备购房资格的相关证据)

                       另,原告分别于2017年12月25日向中介销售于XX、2018年3月3日向被告刘XX本人核实确认:刘XX是否具备购房资】格。均告知:有购房资格。

                       合同履行过程中,被告刘XX作为买方,应当时刻关注廊坊市限购政策,及购房资格问题,其应当知道㊣自己是否具备根據探子回報购房资格。若其具备购房资格,而在庭审中又以不具备购房资格为理由,拒绝履行合同,构成根本违约;若其不具备购房资格,不仅没有第一时间通知原告,反而在2018年3月3日时仍然保证承诺,欺骗原告其具备⊙购房资格,给原告其能继续履行合同的期△待,致使原告损失扩大。无论刘XX是否具备购房资格,其都违反了诚实信用原则,构成根本违约。

                       四、中介的违约行为:

                       1.违反忠实居间义务:并未告知⌒原告现行的限购限贷政策,致使原告在不知现行∏政策的情况下签订“高评高贷”。

                       2017年3月21日,廊坊市人民政府发布《关于进一步加强房地产市场调控的意见》,意见這讓更加不解第一条“非本地户籍居民家庭限⊙购1套住房且购房首付款比例不低于50%,包括新建商品住房和二手住房;本地户籍看著劍無生重重居民家庭购买第1套住房,申请商々业性个人住房贷款的,首付款比例不低于30%;

                       对引进的外来人才、取得居住证且自购房之日起前2年内在@ 廊坊市累计缴纳12个月及以上个人所得◣税或社会保险的非本地户籍居民家庭,凭有关证明文件参照执行本地户籍星域居民家庭购房信贷政策。

                       人行、银监部门要指导各商业银行分类调整个人住房贷款最低首付比例,各商业银行要严格执行并进一步加强住房信贷风险控制。” 

                       截止至2017年5月9日本案合同签订■时,已经↓时隔将近2个月,作为专业的房产中介公司,应当熟知该政聲音同樣徹響而起策,但其并未告知⌒原告现行的限购限贷政策。

                       2.违背诚实信ω用原则,违反贷款规定、贷款政策:促成“高评高贷”违规交易。

                       合同签订时,因原告着ㄨ急用钱,故要求首付不低于41万,后中介为促成交易,告知原告交易肯定没问题,并承诺2017年8月1日如果银行还没有放≡款,先给◣原告补齐到41万,等原告收到银行放款后,再还给中介。

                       故在合同中进行重均一劍之后了如下约定:第六条第5项“丙方(中介)为甲乙双方提供订立合同的居间服务,并见证甲乙双方签订房屋买卖合同之事实,为保证该房屋买卖安全高效和甲乙双方交易安全,由丙方全权办理房〇屋贷款及过户手续,甲乙双方不得自行办理贷款卐及过户手续,三方应严格按照本合同条款履行。”、第十条第2项“如此房2017年8月1日之你怎么破除我星際傳送陣前放不了款,丙方承诺于8月1日之↘前借款给甲方(原告)35万元。”中介系本次“高评高贷”的促成方。

                       其在明知上述的限购限贷政策下,仍然促成首付6万(经计算,首付→比例为3.5%),贷款164万元的交易(合同第三条),包揽贷款一切事宜(合同第▂六条第5项)。并过分承诺放款时↑间为2017年8月1日前,否则借款给原告35万元(合同第十条第2项),以博取原告信任。从而赚取13万的高额中介费!!!

                       3.没有尽到完全的告知义务:隐瞒无法“高评高贷”的事实。

                       签订合同后,明知▲无法办理高评高贷时,未告知原告,让原告提前打算。合同约定的2017年6月30日过户期限届满后,也未告知原▃告。

                       2017年12月25日,原告儿子张XX与中介销售于XX的通话记录中,于XX明确表示♀在2017年7月19日给原告30万元、8月28日给原告5万元的时候,就已经知道高评高贷无法继续进行,但是并没有告诉原告。具体表述为“其实当时公司∑ 真的能借给您这35万,已经是挺够意思的了”、“当时是应您借这钱直直了,但是当时这手续没走,当时应您这钱,咱合同上写的是什么,好比说咱走完了,钱没放下来♀是吧,说咱给您。但★是借您钱前儿,连贷款手续都没走呢”、“在我们知道它出问题的时候,银行行长他一定就躲在周圍换的时候,当时ξ 我就给您拿这钱,因为我感觉能拖拖是拖拖,但是公司确实有点紧张”。由此证明,2017年7月19日、8月28日,中介明明已经知道我高评高贷无法继续进行,但没有尽到∮完全的告知义务,仍然隐瞒原告,给付原告35万元,使原告对合同能继续履行抱以期待,继续等待。

                       4.迟延履行告知义务:长达多半︼年之后,才①告知原告无法办理高评,致使原告损失扩大。

                       直到2017年12月23日,中介王XX找原告 小唯眼中殺機一閃索要35万元时,才道出实情,致使原告迟了多半年才知道实情。此时,房价已经大幅下跌,从成交时的16000元/㎡(106㎡,170万元)降至12000元/㎡左右,即总◆价降至120万左右。远远的增加了原告∮与被告刘XX协商沟通的♀难度。若涉案合同不能继续履行,将直應該讓你也受了不輕接导致原告转售利益损失50万元左右。

                       5.未尽到合理的审查︼义务:未审核清楚被◣告刘XX是否具备购房资格。

                       2017年12月25日,中介销售于XX明确告知原告被告刘◥XX具备购房资格,给了原告合同能继续履行的期待。直到庭审中被告刘XX又◢称其不具备购房资格,原告才得知》该情况。

                       中介作为居间方,应当时刻关注被告刘XX是否具备购房资格,并且要求其提供购房资格证存档。现因中介未尽到审查义务,致使合同走向不明,其有不可推卸的责任。

                       五、违约金计算标准及衡量标准╱

                       合同【第七条第1项约定违约金的计算方法“本合同条款三方应严陽正天格遵守,甲乙任何一方擅自解除,拒绝履√行本合同,均由违约方向守约方支付本合同第二条确定的房屋实际成巨大交价的20%作为违』约金。实际损失超过违约金总额的,违约方应据实赔偿。” 

                       1.若合同继续履行,则原告主张三被告赔偿34万元的违→约金◤◤╱。

                       2.若合同因被告刘XX不具备购房资格(无证据神秘首領眼中一片灰暗支持)而无法继续履行,则刘XX及中介应该赔偿原告房屋转售利益损失50万元。

                       涉案合同系2017年5月9日签订,当时正值房价高峰。2017年6月2日第二次∏限购政策发布以后,被告刘XX若不具备购房资〒格,只要其第一时间通知原告,原告也可以在短时间内以相同的价格二次出售涉案房屋。但其不仅没有第一时间告知原→告,直至庭审时,原告才得知。现涉案房屋价格已经从16000元/㎡(106㎡,170万元)降至12000元/㎡左右,即总价降至120万左右。即使原告再次出售房屋也不可能售至170万,被告不诚信的行为,直接导致原告转售房屋的利益损失50万元左右,其远远超过了违约∏金的数额,应当据实〗赔偿。

                       同时,中介未尽到合理的审查义务,审您查被告刘XX的购房资格,整个履约过程中,多处违约行为,没有尽到居间义务,只以获取高额中介费为目∑的,不仅给原〓告造成巨大的损失,也拖延了原告防止损失扩大的最有利的时间,应当共同赔偿原告转售房屋的利益损失。

                       整个合同履行过程就是別中,原告无任何的△违约行为,系真正的受害方和守约方。综上,原告请求合议庭在判定违约金时充分考量现在的房屋市场价格可惜,综合考虑原告切实的损失▲情况,以判定违约金数额。

                       以上代理意见,恳请合议庭予以充分考虑,作出公平、公正的判决◣,以维护∏原告的合法权益。

                代理人:孙荣宁律师

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                                                            2019年4月8日


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